Πώληση ακινήτου – Πραγματικό ελάττωμα – Δικαίωμα υπαναχώρησης – Εγγυητική επιστολή Τράπεζας – Κατάπτωση – Απαλλαγή πωλητή εκ της ευθύνης του – Γνώση και αποδοχή του αγοραστή

Απόφαση δημοσιευμένη στη Νομική Βιβλιοθήκη Qualex

ΤρΕφΑθ 310/2020 Πώληση ακινήτου – Πραγματικό ελάττωμα – Δικαίωμα υπαναχώρησης – Εγγυητική επιστολή Τράπεζας – Κατάπτωση – Απαλλαγή πωλητή εκ της ευθύνης του – Γνώση και αποδοχή του αγοραστή

 

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 310/2020ΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

15° ΤμήμαΣυγκροτήθηκε από τους Δικαστές Παρασκευή Ψυχογυιού, Πρόεδρο Εφετών, Γεώργιο Αυγέρη, Αναστασία Λόλα -Εισηγήτρια, Εφέτες και από τη Γραμματέα Ελένη Καρρά.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 4 Απριλίου 2019 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: ΝΠΔΔ με τηνεπωνυμία «ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΕΑΣ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΡΟΦΙΜΩΝ» (ΕΦΕΤ), που εδρεύει στην Αθήνα, Λ. Κηφισίας124 και Ιατρίδου αρ. 2, και εκπροσωπείται νόμιμα, με ΑΦΜ …, Δ.Ο.Υ. … – …, το οποίοεκπροσώπησε στο ακροατήριο, με Δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, ο πληρεξούσιοςδικηγόρος του Παναγιώτης Σιώμος.ΤΟΥ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ: … του …, κατοίκου … Αττικής, οδός … αρ.…, με ΑΦΜ …, τον οποίο εκπροσώπησε στο ακροατήριο, ο πληρεξούσιος δικηγόρος του ΙωάννηςΑποστολάκης.

Α) Το ενάγον και ήδη εκκαλούν ΝΠΔΔ με την επωνυμία «ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΕΑΣ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΡΟΦΙΜΩΝ» (ΕΦΕΤ), με την από 10 Σεπτεμβρίου 2011 αγωγή του, προς το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, που έχει κατατεθεί με αριθμό …/2011, ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σ’ αυτή.

Β) Ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος …, με την από 26 Μαρτίου 2014 αγωγή του, προς το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, που έχει κατατεθεί με αριθμό …/2014, ζήτησε να γίνουν δεκτά τα όσα αναφέρονται σ’ αυτή.Το Δικαστήριο εκείνο εξέδωσε την υπ’ αριθμό 349/ 2018 οριστική του απόφαση, συνεκδίκασε αντιμωλία των διαδίκων τις παραπάνω υπό στοιχεία Α’και Β’ αγωγές, απέρριψε την υπό στοιχείο Α’ αγωγή και δέχθηκε την υπό στοιχείο Β’ την αγωγή.Την απόφαση αυτή προσέβαλε το εκκαλούν ενάγον- εναγόμενο, με την από 26 Μαρτίου 2018 (αριθμ. κατάθ. …/2018) έφεσή του, προς το Δικαστήριο τούτοκαι ζητεί να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σ’ αυτή.Η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου πινακίου και συζητήθηκε.

Ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εκκαλούντος – ενάγοντος – εναγομένου ΝΠΔΔ με την επωνυμία «ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΕΑΣ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΡΟΦΙΜΩΝ» (ΕΦΕΤ), κατέθεσε εμπρόθεσμα τις προτάσεις του και παραστάθηκε με δήλωσή της κατά το άρθρο 242 παρ.2ΚΠολΔ.Ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εφεσιβλήτου – εναγομένου – ενάγοντος …, αναφέρθηκε στις προτάσεις που κατέθεσε.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ Ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών εισή- χθησαν προς εκδίκαση

Α) η από 10-9- 2011 (αρ. κατ. …/2011) αγωγή του ν.π.δ.δ. με την επωνυμία Ενιαίος Φορέας Ελέγχου Τροφίμων (εφεξής ΕΦΕΤ) κατά του … και Β) η από 26-3-2014 (αρ. κατ. …/2014) αγωγή του εναγόμενου στην προηγούμενη αγωγή που στρεφόταν κατά του ενάγοντος της αγωγής αυτής. Επί των αγωγών αυτών, που συνεκδικάστηκαν κατά- την τακτική διαδικασία, αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε η με αριθμό 349/2018 απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου, που απέρριψε ως αβάσιμη στην ουσία της την ως άνω, υπό στοιχείο (Α) από 10-9-2011 αγωγή, ενώ έκανε δεκτή ως ουσία βάσιμη την ως άνω υπό στοιχείο (Β) από 26-3-2014 αγωγή.

Κατά της ως άνω απόφασης τοηττηθέν ενάγον- εναγόμενο άσκησε την από 26-3-2018 (αρ. κατ. …/2018) έφεση. Η κρινόμενη έφεση ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα, αφού η εκκαλουμένη επιδόθηκε με επιμέλεια του εναγομένου – ενάγοντος – εφεσίβλητου στο ενάγον – εναγόμενο – εκκαλούν στις 23-2-2018 (βλ. τη με αριθμό …/23-2-2018 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελή- τριας του Εφετείου Αθηνών με έδρα το Πρωτοδικείο Αθήνας …) και το τελευταίο άσκησε την έφεσή του εντός της τασσόμενης προθεσμίας των 30 ημερών στις 26-3-2018, ημέρα Δευτέρα (άρθρα 495, 511, 513, 518 παρ. 1 ΚΠολΔ), αρμοδίως δε φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού.

Σημειωτέον ότι το εκκαλούν λόγω της ιδιότητάς του ως νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, το οποίο ιδρύθηκε με το άρθρο 1 παρ. 1 Ν. 2741/ 1999 και τελεί υπό την εποπτεία του Δημοσίου (Υπουργείο Ανάπτυξης κατά το χρόνο σύστασής του), για το παραδεκτό της άσκησης της κρινόμενης έφεσής του απαλλάσσεται από την καταβολή του προβλεπόμενου στη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 ΚΠολΔ παράβολου, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρο 28 παρ 4 του Ν. ,2579/1998, κατά το οποίο οι διατάξεις των άρθρων 11 του κανονιστικού διατάγματος της 26 Ιουνίου/10 Ιουλίου 1944 «περί κωδικός των νόμων περί δικών του Δημοσίου» και 22 παρ. 4 του Ν. 1868/1989 έχουν εφαρμογή και επί των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου, τα οποία έτσι απαλλάσσονται, όπως και το Δημόσιο, από την υποχρέωση καταβολής οποιουδήποτε παράβολου, τέλους, ενσήμου η εισφοράς για την άσκηση ή την εκδίκαση αγωγών, ένδικων μέσων ή βοηθημάτων ή για τη διενέργεια οποιοσδήποτε δικαστικής ή διαδικαστικής πράξης, ενώπιον όλων των δικαστηρίων ή δικαστικών ή άλλων αρχών (πρβλ. ΕφΘεσ 531/2016, ΕφΠατρ 217/2016 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Επομένως, η έφεση είναι τυπικά δεκτή και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (αρ. 533 παρ. 1 ΚΠολΔ), κατά την τακτική διαδικασία.Με την από 10-9-2011 αγωγή το ενάγον Ν.Π.Δ.Δ. ως εκπροσωπείται νόμιμα εκθέτει ότι προκήρυξε δημόσιο, μειοδοτικό διαγωνισμό για την αγορά κτηρίου στη Θεσσαλονίκη, προκειμένου να στεγάσει τα εργαστήριά του Περιφερειακής Διεύθυνσης Κεντρικής Μακεδονίας;που κατακυρώθηκε, στον εναγόμενο και μοναδικό μειοδότη.

Κατόπιν, δυνάμει του αναφερόμενου υπ’ αριμ. 11361 από 18-4-2008 συμβολαιογραφικού εγγράφου αγοραπωλησίας του συμβολαιογράφου Αθηνών, … που καταχωρήθηκε νομίμως στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο …, αγόρασε από τον εναγόμενο την ειδικότερα περιγραφόμενη στο αγωγικό δικόγραφο αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου ορόφου (ισόγειου βιοτεχνικού χώρου), κείμενου στο Δήμο … Θεσσαλονίκης, αντί του συμφωνηθέντος τιμήματος του 1.700.000 €, μέρος του οποίου, και συγκεκριμένα το ποσό των 680.000 €, κατέβαλε κατά την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Ότι σύμφωνα με τους όρους της διακήρυξης και τη γενόμενη προσφορά, που επαναλαμβανόταν στο συμβόλαιο, η οριζόντια ιδιοκτησία θα παραδιδόταν από τον πωλητή στον ΕΦΕΤ πλήρως διαμορφωμένη για εργαστηριακή χρήση.

Ακόμη, ο πωλητής ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί στην αποπεράτωση και στη διαμόρφωση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία κατά το χρόνο της υπογραφής του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου ήταν ημιτελής, σύμφωνα με την «Πρόταση συμμόρφωσης σε εργαστήρια του ΕΦΕΤ υφιστάμενης αίθουσας» και γενικά σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της διακήρυξης και να την παραδώσει μέχρι την 30-10-2008 καθώς και όφειλε να προσκομίσει σε αυτό (ΕΦΕΤ) και οικοδομική Άδεια από την αρμόδια Πολεοδομική αρχή για αλλαγή χρήσης του ακινήτου που μεταβιβάστηκε, προκειμένου να καταστεί δυνατή η νόμιμη λειτουργία των εργαστηρίων του.

Ότι την 30-10-2008 η νομίμως συσταθείσα Επιτροπή παρακολούθησης των εργασιών διαμόρφωσης και οριστικής παραλαβής του κτηρίου διαπίστωσε ότι ενώ είχαν ολοκληρωθεί οι εργασίες διαμόρφωσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο του ΕΦΕΤ, ωστόσο εκκρεμούσε ή έκδοση οικοδομικής αδείας για τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο, οπότε προέβη στην οριστική παραλαβή των εκτελεσθέντων εργασιών αλλά έθεσε στον πωλητή προθεσμία ενός μηνός για να προσκομίσει την α- παιτούμενη Άδεια.

Ταυτόχρονα, την ίδια ημέρα (30-10- 2008) καταβλήθηκε το υπόλοιπο του τιμήματος, ύψους 1.020.000 €. Παρά ταύτα ο ως άνω πωλητής δεν προέβη στην αναθεώρηση της υφιστάμενης οικοδομικής Άδειας εντός της προθεσμίας του ενός μηνός αλλά ούτε και μεταγενέστερα διότι το αρμόδιο γραφείο της Πολεοδομίας Ανατολικής Θεσσαλονίκης έκρινε ότι η αναθεώρηση ή η έκδοση νέας Άδειας δεν είναι δυνατή για το λόγο ότι το κτήριο είχε δομηθεί ως βιοτεχνικό με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης των διατάξεων του άρθρου 4 του από 24-5-1985 ΠΔ και μπορούσε να υφίσταται νομίμως μόνον για την ανωτέρω χρήση.

Ότι ενόψει των ανωτέρω δεν είναι δυνατή η εγκατάσταση και λειτουργία των εργαστηρίων του ΕΦΕΤ στο κτήριο και συνεπώς ο εναγόμενος παρέβη τις συμβατικές του υποχρεώσεις να παραδώσει το κτήριο κατάλληλο για χρήση εργαστηρίων και τη γενικότερη υποχρέωσή του για την τήρηση των Πολεοδομικών διατάξεων, οπότε συντρέχει νόμιμος λόγος για να υπαναχωρήσει από την ένδικη σύμβαση πώλησης, λόγω πραγματικού ελαττώματος άλλως έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας αυτού. Και για το λόγο αυτό δηλώνει με το αγωγικό δικόγραφο ότι υπαναχωρεί από την παραπάνω σύμβαση πώλησης και ζητά

α) να αναγνωριστεί ότι συντρέχουν νόμιμοι λόγοι υπαναχώρησης από τη σύμβαση πώλησης και να απαγγελθεί η λύση αυτής,

β) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή να του καταβάλει το ποσό του 1.700000 € το οποίο κατέβαλε ως τίμημα για την αγορά του προπεριγραφομένου ακινήτου με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επίδοσης της αγωγής και

γ) να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική του δαπάνη.

Ο ενάγομενος στην ως άνω αγωγή άσκησε κατά του ενάγοντος ν.π. δ.δ. την από 26-3-2014 αγωγή, με την οποία εκθέτει ότι δυνάμει του αναφερόμενου από 18-4-2008 συμβολαιογραφικού εγγράφου αγοραπωλησίας, που καταχωρήθηκε νομίμως οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, πώλησε στο εναγόμενο την ειδικότερα περιγραφόμενη στο αγωγικό δικόγραφο αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου ορόφου (ισόγειου βιοτεχνικού χώρου), κείμενου στο Δήμο … Θεσσαλονίκης, αντί του συμφωνηθέντος τιμήματος του 1.700.000 €, αφού αναδείχθηκε μειοδότης σε δημόσιο μειοδοτικό διαγωνισμό, που είχε προκηρύξει το εναγόμενο για την αγορά ακινήτου στη Θεσσαλονίκη, προκειμένου να στεγάσει τα εργαστήριά του στην Περιφερειακή Διεύθυνση Κεντρικής Μακεδονίας.

Ότι συμφωνήθηκε το τίμημα να καταβληθεί σε δύο δόσεις και συγκεκριμένα

α) το ποσό των 680.000€ εντός ενός μηνός από την υπογραφή του συμβολαίου και την καταχώρησή του στο Κτηματολογικό γραφείο έναντι ισόποσης εγγυητικής επιστολής και

β) το ποσό του 1.020.000 € , καταβλητέο κατά την οριστική παράδοση και παραλαβή του ακινήτου, πλήρως αποπερατωμένου, το αργότερο μέχρι την 30-10-2008.

Ότι συμφωνήθηκε ακόμη ότι για χρονικό διάστημα ενός έτους μετά την οριστική παραλαβή του ακινήτου, αυτός (πωλητής) ήταν υποχρεωμένος να διορθώνει και να αποκαθιστά κάθε βλάβη, έλλειψη ή φθορά του ακινήτου που δεν οφείλεται σε κακή χρήση αλλά σε υπαιτιότητά του και προς το σκοπό αυτό συμφωνήθηκε ότι με την υπογραφή του πρωτοκόλλου παράδοσης και παραλαβής του ακινήτου θα επιστραφεί η ήδη καταβληθείσα σε αυτόν (πωλητή) εγγυητική επιστολή και θα αντικατασταθεί από αυτόν με εγγυητική επιστολή καλής λειτουργίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας ποσού 85.000 €, που θα ίσχυε για δώδεκα μήνες και θα επιστρεφόταν σε αυτόν μετά τη λήξη του δωδεκάμηνου και την εκκαθάριση του συνόλου των τυχόν απαιτήσεων από τους δύο συμβαλλόμενους.

Ότι αυτός ολοκλήρωσε τις εργασίες διαμόρφωσης του ακινήτου σε εργαστήρια, όπως είχε συμφωνηθεί, και ήταν η μοναδική συμβατική του υποχρέωση, και το εναγόμενο στις 30- 10-2008 παρέλαβε το ένδικο ακίνητο, συνταχθέντος σχετικού πρωτοκόλλου παράδοσης – παραλαβής του ακινήτου ενώ μετά από τρεις μήνες, οπότε και καταβλήθηκε το υπόλοιπο τίμημα, υπογράφηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης του τιμήματος, έκτοτε δε το εναγόμενο εγκαταστάθηκε στο ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιεί ακώλυτα έως σήμερα.

Ότι σε εκτέλεση των συμφωνηθέντων αυτός παρέδωσε στις 10-11-2008 προς το εναγόμενο την αναφερόμενη εγγυητική επιστολή της Τράπεζας … για το ποσό των 85.000 €, που είχε συμφωνηθεί να δοθεί για την καλή λειτουργία του ακινήτου και για την αποκατάσταση τυχόν βλαβών και φθορών. Το εναγόμενο όμως δεν επέστρεψε την επιστολή αυτή μετά την πάροδο των δώδεκα μηνών, αλλά μετά την πάροδο του χρόνου ισχύος της αποφάσισε την κατάπτωσή της και εισέπραξε το ποσό των 85.000 €, για το οποίο είχε εκδοθεί, χωρίς μάλιστα να συντρέχει καν βάσιμος λόγος για την κατάπτωσή της και παρότι μέχρι τότε ουδέποτε το εναγόμενο είχε κάτι τέτοιο.

Ενώ τα όσα εκ των υστέρων ισχυρίστηκε το εναγόμενο με την προαναφερόμενη από 10-9-2011 αγωγή του, ότι δήθεν δεν μπορεί να κάνει χρήση του ακινήτου διότι αυτός δεν παρέδωσε οικοδομική Άδεια για τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικού εργαστηρίου είναι εντελώς αβάσιμο και αναληθές. Με συνέπεια το εναγόμενο να καταστεί αδικαιολόγητα πλουσιότερο σε βάρος του κατά το ανωτέρω ποσό, χωρίς νόμιμη αιτία, καθώς είχε λήξει η ισχύ της και σε κάθε περίπτωση δεν συνέτρεχε λόγος για την κατάπτωσή της. Και για τους λόγους αυτούς ζητά, κατά ορθή εκτίμηση του αιτητικού, μετά από παραδεκτό περιορισμό του αγωγικού αιτήματος από καταψηφιστικό σε αναγνωριστικό, που έλαβε .χώρα ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου με τις έγγραφες προτάσεις του και με προφορική δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου του, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, να αναγνωριστεί ότι το εναγόμενο υποχρεούται να του καταβάλει το ποσό των 85.000 € με το νόμιμο τόκο από τη συμφωνηθείσα ημερομηνία λήξης της εγγυητικής επιστολής, άλλως από της επίδοσης της αγωγής, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινώς εκτελεστή και να καταδικαστεί το εναγόμενο στη δικαστική του δαπάνη.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του συνεκδίκασε τις ανωτέρω αγωγές και απέρριψε ως αβάσιμη στην ουσία της την από 10-9-2011 αγωγή ενώ έκανε δεκτή ως βάσιμη στην ουσία της την από 26-3-2014 αγωγή και αναγνώρισε ότι το εναγόμενο ν.π.δ.δ. υποχρεούται να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 85.000 € νομιμοτόκως από την επομένη της επίδοσης της αγωγής, απορρίπτοντας ωστόσο ως νόμω αβάσιμα τα παρεπόμενα αιτήματα για έναρξη της τοκογονίας από τη συμφωνηθείσα ημερομηνία λήξης της εγγυητικής επιστολής και για την κήρυξη της απόφασης ως προσωρινώς εκτελεστής.

Ακόμη συμψήφισε τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων όσον αφορά την από 10-9-2011 αγωγή, ενώ καταδίκασε το εναγόμενο στα δικαστικά έξοδα του ενάγοντος στην από 2-4-2014 αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής, παραπονείται ήδη το εναγόμενο, με την υπό κρίση έφεση του, για τους διαλαμβανόμενους σ’ αυτήν λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να εξαφανιστεί εκείνη, ώστε να γίνει δεκτή η αγωγή του στο σύνολό της και να απορριφθεί καθ’ ολοκηρίαν η κατ’ αυτού αγωγή, καταδικαζόμενου του εφεσίβλητου στη δικαστική του δαπάνη, και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.Ι.

Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 522, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ, όπως όλες, πλην της πρώτης εξ αυτών, ισχύουν μετά την τροποποίηση του δικαίου της πώλησης δυνάμει του Ν. 3043/2002, ο οποίος, κατά το άρθρο 14 τούτου, άρχισε να ισχύει από τις 21-08-2002, προκύπτουν τα ακόλουθα:

ο πωλητής ευθύνεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του αν το πράγμα, κατά το χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, δηλαδή από την παράδοσή του στον τελευταίο ή επί ακινήτου, από την τυχόν γενόμενη πριν την παράδοση μεταγραφή της πώλησης (ΑΠ 1497/2018), έχει πραγματικά ελαττώματα ή στερείται τις συνομολογημένες ιδιότητες.

Το ελάττωμα ή η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας που διαπιστώνεται μέσα σε έξι μήνες από την παράδοση του πράγματος τεκμαίρεται ότι υπήρχε κατά την παράδοση, εκτός αν τούτο δεν συμβιβάζεται με τη φύση του πράγματος που πουλήθηκε ή με τη φύση του ελαττώματος ή της έλλειψης.

Ο αγοραστής στις περιπτώσεις ευθύνης του πωλητή για πραγματικό ελάττωμα ή για έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, δικαιούται, κατ’ επιλογή του, είτε να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, τη διόρθωση ή αντικατάσταση του πράγματος με άλλο, εκτός αν μία τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες, είτε να απαιτήσει τη μείωση του τιμήματος είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα.

Υπό το νέο δίκαιο, μετά και την κατάργηση των άρθρων 559 – 561 ΑΚ ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να κάνει χρήση, ενιαίως για κάθε πώληση, είτε γένους, είτε είδους, οποιουδήποτε από τα προαναφερόμενα ένδικα βοηθήματα, η δε ευθύνη του πωλητή, κατά τη σαφή έννοια των παραπάνω διατάξεων, αποτελεί πλέον ευθύνη λόγω μη εκπλήρωσης. Η παράδοση παροχής ελαττωματικής ή χωρίς τις συμφωνημένες ιδιότητες συνιστά αθέτηση της υποχρέωσης προσήκουσας εκπλήρωσης που απορρέει από τη διάταξη του άρθρου 534 ΑΚ (ΑΠ 1588/ 2018 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Η ευθύνη του πωλητή, στην περίπτωση αυτή είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του και ο πωλητής ευθύνεται ανεξάρτητα από πταίσμα του (ΑΠ 420/2016, ΑΠ 1420/2013 δημ. ΝΟΜΟΣ). Ενώ σε περίπτωση που υφίσταται έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας ή η τυχόν ελαττωματικότητα του πράγματος οφείλεται σε υπαιτιότητα του πωλητή, ο αγοραστής μπορεί, σωρευτικά, με τα ανωτέρω δικαιώματα να απαιτήσει αποζημίωση για τη ζημία, που δεν καλύπτεται από την άσκηση τους (ΑΠ 402/2018 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Πραγματικό ελάττωμα, υπό την έννοια των προαναφερομένων διατάξεων, συνιστά η ατέλεια του πράγματος, που αφορά στην ιδιοσυστασία ή στην κατάστασή του κατά τον κρίσιμο χρόνο της μετάθεσης του κινδύνου στον αγοραστή και η οποία έχει αρνητική επίδραση στην αξία ή στην καταλληλότητα αυτού για τη σύμφωνη με τον ειδικό σκοπό της συγκεκριμένης σύμβασης χρήση.

Σε περίπτωση δε που το πραγματικό ελάττωμα, ανακύψει μετά τη μετάθεση του κινδύνου στον αγοραστή, δεν γεννάται κατ’ αρχήν σχετική ευθύνη του πωλητή, εκτός εάν το ελάττωμα έχει σχέση με τη δυνάμενη να αποτελέσει την αιτία του, κατάσταση του πράγματος κατά τη μετάθεση του κινδύνου ή κατά τον κρίσιμο αυτό χρόνο, τούτο (ελάττωμα) υπήρχε “εν σπέρματι”, δηλαδή ήταν ήδη υπαρκτές, χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί, οι παράγουσες την ελαττωματικότητα αναγκαίες προϋποθέσεις, οι οποίες ακολούθως, κατ’ αιτιώδη δυναμικότητα, μπορούν να εξελιχθούν και να επιφέρουν την ολοκλήρωση και ανάδειξη του ελαττώματος (ΑΠ 1497/2018 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Ως ιδιότητα δε του πράγματος θεωρείται, όχι μόνο κάποιο συγκεκριμένο φυσικό γνώρισμα ή πλεονέκτημα αυτού, αλλά και οποιαδήποτε σχέση, η οποία, από το είδος και τη διάρκεια της, επιδρά κατά την αντίληψη των συναλλαγών στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος, ενώ ως συνομολογημένη νοείται μία ιδιότητα, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών ότι το πράγμα έχει την συγκεκριμένη ιδιότητα, στην ύπαρξη της οποίας αποδίδεται ιδιαίτερη σημασία από τον αγοραστή και την οποία ο πωλητής εγγυάται αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψη της (ΑΠ 402/18 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, ως ιδιότητα του πράγματος θεωρείται όχι μόνο κάποιο συγκεκριμένο φυσικό γνώρισμα ή πλεονέκτημα αυτού, αλλά και οποιαδήποτε σχέση η οποία από το είδος και τη διάρκειά της, επιδρά κατά την αντίληψη των συναλλαγών στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος.

Τα μέρη είναι κατ’ αρχήν ελεύθερα να αναγάγουν ρητώς οποιαδήποτε χαρακτηριστικά ή ιδιότητες ενός πράγματος σε δεσμευτικό περιεχόμενο της μεταξύ τους συμβάσεως. Η σχετική συμφωνία των μερών μπορεί να έχει θετικό ή αρνητικό περιεχόμενο, να αναφέρεται δηλαδή στην ανάγκη υπάρξεως ορισμένων ιδιοτήτων ή στην ανάγκη απουσίας ορισμένων χαρακτηριστικών – ελαττωμάτων αντίστοιχα. Έτσι, ως συνομολογημένη νοείται μία ιδιότητα, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα έχει τη σύμφωνημένη ιδιότητα, στην ύπαρξη της οποίας αποδίδεται ιδιαίτερη σημασία από τον αγοραστή και την οποία ο πωλητής εγγυάται, αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψή της (ΑΠ 402/2015, ΑΠ 575/2013 δημ. ΝΟΜΟΣ). Συνιστά, δε συνομολόγηση ιδιότητας και η συμφωνία περί έλλειψης ορισμένου πραγματικού ελαττώματος (ΑΠ 1497/2018 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 537 ΑΚ, ο πωλητής δεν ευθύνεται κατά τα ανωτέρω εάν ο αγοραστής, κατά τη σύναψη της σύμβασης, γνώριζε ότι το πράγμα δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση. Προς τούτο απαιτείται θετική γνώση του αγοραστή και δεν αρκούν ούτε αμέλεια ούτε υπόνοιες του αγοραστή, έστω και αν είναι σοβαρές. Κρίσιμος δε χρόνος κατά τον οποίο ο αγοραστής θα πρέπει να γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης και ως εκ τούτου η γνώση μετά την κατάρτιση της πώλησης δεν ασκεί έννομη επιρροή (ΑΠ 1497/2018).

Πέραν των ανωτέρω, τα μέρη μπορούν, με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ) να προσθέσουν και οποιεσδήποτε άλλες υποχρεώσεις τις οποίες να αναλάβει ο πωλητής (πρβλ. ΕφΑΘ 925/2010 ΕλλΔνη 52 814) έτσι, αν ο πωλητής υποσχέθηκε στον αγοραστή ότι θα άρει το ελάττωμα ή θα συμπληρώσει την έλλειψη πρόκειται για ανάληψη παρεπόμενης υποχρέωσης ή για εγγυοδοτική σύμβαση, οπότε η αθέτησή της από τον πωλητή θεμελιώνει ευθύνη του για μη εκπλήρωση κατά τις γενικές διατάξεις και όχι ευθύνη του κατά τις διατάξεις των άρθρων 534 επ. ΑΚ (Απ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου εκδ. 2013 σελ. 98, πρβλ. ΑΠ 825/2019 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Στην περίπτωση αυτή η αθέτηση της παρεπόμενης υποχρέωσης του πωλητή αποτελεί μορφή πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής και δεν αποτελεί λόγο αποσβέσεως της ενοχής, αλλά κατ’ αρχήν γεννά αξίωση αποζημιώσεως του αγοραστή για την οφειλόμενη στην αθέτηση της συγκεκριμένης παρεπόμενης υποχρέωσης ζημία του. Εάν όμως ο αγοραστής επικαλεσθεί και αποδείξει ότι η μη εκπλήρωση της συγκεκριμένης υποχρεώσεως ήταν γι’ αυτόν τόσο ουσιώδης, ώστε δεν έχει συμφέρον στη μερική ή στην καθυστερημένη εκπλήρωση, ή ότι εξαιτίας της πλημμελούς εκπληρώσεως δεν έχει συμφέρον στην παροχή, δεν έχει δηλαδή συμφέρον ούτε στην παράδοση σε αυτόν του πωληθέντος πράγματος και τη μεταβίβαση σε αυτόν της κυριότητάς του, μπορεί να θεωρήσει ότι πρόκειται για ολική υπαίτια μη εκπλήρωση και να ασκήσει τα υπό των άρθρων 383 και 384 ΑΚ διαζευκτικώς παρεχόμενα δικαιώματα και συνεπώς να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση πωλήσεως, χωρίς ενδεχομένως να απαιτείται να τάξει την κατά το άρθρο 383 προθεσμία στην πώληση για την προσήκουσα εκπλήρωση της παρεπόμενης υποχρέωσής του, εάν εκ της όλης στάσεως του τελευταίου προκύπτει ότι το μέτρο αυτό θα ήταν άσκοπο, ή αν λόγω της υπερημερίας του πωλητού δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης (ΕφΘεσ 1985/2003 δημ. ΝΟΜΟΣ με περαιτέρω παραπομπές σε θεωρία).

Τέλος, όσον αφορά ειδικότερα το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση της πώλησης πρόκειται για διαπλαστικό δικαίωμα και ασκείται είτε με μονομερή άτυπη και απευθυντέα στον- πωλητή εξώδικη Δήλωση του αγοραστή, με την περιέλευση της οποίας συντελείται η υπαναχώρηση, είτε με την έγερση διαπλαστικής αγωγής, και παραδεκτά μπορούν να σωρευθούν σ’ αυτή και οι δευτερογενείς αξιώσεις από την υπαναχώρηση της πώλησης (ΑΠ 708/2016, ΑΠ 663/2016 όλες δημ. ΝΟΜΟΣ) ενεργεί αναδρομικώς και επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων υποχρεώσεων εξαρχής και οι συμβαλλόμενοι ενέχονται σε αμοιβαία επιστροφή των ληφθεισών παροχών (ΑΠ 575/2013 , ΑΠ 328/2007 , όλες δημ. ΜΟΜΟΣ, ΑΠ 274/2008 ΝοΒ 2008 …).

Επομένως, αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει από τη σύμβαση λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας, έχει την υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που του προσέθεσε ο ίδιος, καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε, ο δε πωλητής επιστρέφει το τίμημα με τόκο, τα έξοδα της πώλησης, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα (άρθρο 547 παρ. 1 ΑΚ) (ΑΠ 663/2016 δημ. ΝΟΜΟΣ). Όταν το δικαίωμα υπαναχώρησης ασκείται με αγωγή του αγοραστή κατά του πωλητή πρέπει για το ορισμένο αυτής να αναφέρεται:

α) η σύναψη σύμβασης με τον εναγόμενο για πώληση ορισμένου πράγματος και η περιγραφή του πράγματος,

β) ο τόπος και ο χρόνος σύναψης της σύμβασης,

γ) το συμφωνημένο τίμημα και η τυχόν καταβολή του στον πωλητή,

δ) η γενόμενη παράδοση του πράγματος από τον πωλητή,

ε) το ελάττωμα του πράγματος ή η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, καθώς και το χρόνο κατά τον οποίο υπήρχε το ελάττωμα

στ) τη Δήλωση υπαναχώρησης από τη σύμβαση,

ζ) τη ζημία που υπέστη και το ύψος της αποζημίωσης και τέλος

η) ορισμένο αίτημα συγκεκριμένα στην περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή, να αναγνωρισθεί ότι συντρέχει νόμιμος λόγος για τη Δήλωση υπαναχώρησης, που έχει ως συνέπεια τη λύση της σύμβασης πώλησης και εντεύθεν να υποχρεωθεί ο πωλητής να του αποδώσει το τίμημα (ΑΠ 1191/2006, 733/2001, Εφθεσ 1045/2009, ΕφΠατρ 743/2007, Εφθεσ 655/2005, ΕφΑΘ 520/2002 ΝΟΜΟΣ, Γεωργιάδη – Σταθόπουλο ΑΚ άρθρο 547 σελ. 194, 196).II.

Η δημιουργούμενη με την έκδοση της εγγυητικής επιστολής τριμερής σχέση μεταξύ του οφειλέτη, του εγγυητή και του δανειστή αποτελεί ιδιόμορφη σύμβαση, που καταρτίζεται στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων και διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 847 επ ΑΚ περί εγγύησης, εφόσον οι διατάξεις αυτές συμβιβάζονται με την εν λόγω σχέση.

Ειδικότερα, οι εγγυητικές επιστολές, που εκδίδονται από τράπεζες, αποτελούν ιδιαίτερο είδος και τύπο εγγύησης, δημιούργημα της συναλλακτικής πρακτικής (361 ΑΚ), χαρακτηριστικό της οποίας είναι ότι ο εγγυητής αναλαμβάνει την υποχρέωση έναντι του δανειστή να το καταβάλει οφειλή τρίτου, που πηγάζει από έγκυρη έννομη σχέση, στην οποία ο τρίτος (οφειλέτης) παραμένει νομικά ξένος (ΑΠ 1093/2015, ΑΠ 884/2013, όλες δημ, ΝΟΜΟΣ), αποσκοπούν δε τα μέρη όχι στην απόκτηση πρόσθετης φερεγγυότητας αλλά στην άμεση καταβολή από την Τράπεζα στο δανειστή του ποσού που καλύπτει η εγγυητική επιστολή, χωρίς ο τελευταίος να προσφύγει στα δικαστήρια και στη χρονοβόρα διαδικασία τους (ΑΠ 1625/2012 δημ. ΝΟΜΟΣ). Η εγγυητική επιστολή με ρήτρα πληρωμής σε πρώτη ζήτηση, έχει την έννοια, ότι η Τράπεζα εγγυάται προς τον δανειστή την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη με την καταβολή του ποσού της εγγυητικής επιστολής, χωρίς δυνατότητα ελέγχου του υπαρκτού έγκυρης οφειλής και του λόγου κατάπτωσης της εγγύησης, καθώς και της προβολής ένστασης δίζησης. Επιτυγχάνεται έτσι η άμεση απόλαυση του ποσού της εγγυητικής επιστολής, αφού με την ως άνω ρήτρα επέρχεται ευρεία αποσύνδεση της εγγυητικής επιστολής από τη βασική σχέση.

Επομένως, η Τράπεζα ή άλλος εκδότης της εγγυητικής επιστολής με ρήτρα “σε πρώτη ζήτηση ή με απλή ειδοποίηση” είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν το αναφερόμενο στην (εγγυητική επιστολή) ποσό σ’ εκείνον προς τον οποίο απευθύνονται (δανειστή) χωρίς να έχει τη δυνατότητα να ελέγξει την ύπαρξη έγκυρης οφειλής ή το λόγο κατάπτωσης της εγγυητικής επιστολής ούτε να προβάλλουν ενστάσεις και ισχυρισμούς, που στηρίζονται στη βασική σχέση μεταξύ του οφειλέτη και του τελευταίου ή την ένσταση διήζησης και γενικότερα να αρνηθεί την πληρωμή. Δεν καθίσταται όμως η εγγυητική επιστολή αφηρημένη υπόσχεση χρέους, ούτε αποβάλλει τον χαρακτήρα της ως σύμβασης εξασφαλιστικής των δικαιωμάτων του οφειλέτη από τη βασική σχέση και με την έννοια αυτή η Τράπεζα δεν υποχρεούται να καταβάλει στον δανειστή για αιτία, η οποία δεν καλύπτεται από την εγγυητική επιστολή. Αντίθετα, ο εκδότης της ανωτέρω εγγυητικής επιστολής μπορεί να προτείνει ενστάσεις, που προκύπτουν απ’ αυτή την ίδια την εγγυητική επιστολή ως σύμβαση και αναφέρονται γενικά στο κύρος της είτε από τυπική είτε από . ουσιαστική άποψη, όπως η ένσταση ελλείψεως του νομίμου τύπου ή της παρόδου του χρόνου της ισχύος της (ΑΠ 431/2015 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Γενικότερα δεν αποκλείεται η απόκρουση της πληρωμής από την εγγυήτρια Τράπεζα με την προβολή ένστασης από το άρθρ. 281 ΑΚ ή η μεταγενέστερη από τον υπέρ ου η εγγυητική επιστολή οφειλέτη αναζήτηση του καταβληθέντος ποσού από τον λαβόντα τούτο δανειστή, κατά τις διατάξεις ΑΚ για τις αδικοπραξίες, διαφορετικά κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αν δεν υπάρχει ή δεν αποδεικνύεται αδικοπραξία και κριθεί ότι δεν συνέτρεχαν οι όροι για την κατάπτωση της εγγυητικής επιστολής, οπότε ο λήπτης της εγγυητικής επιστολής γίνεται με την είσπραξή της αδικαιολόγητα πλουσιότερος με ζημία όχι της Τράπεζας (δότριας του πλουτισμού), αλλά του πελάτη της Τράπεζας, αφού με χρέωσή του έγινε από την Τράπεζα η εξόφληση της εγγυητικής επιστολής και προς αυτόν επομένως ως τρίτο υποχρεούται ο λήπτης της εγγυητικής επιστολής να αποδώσει τον αδικαιολόγητο πλουτισμό του ο τρίτος δε δικαιούται να στραφεί εναντίον του δανειστή και να ζητήσει ό,τι ο τελευταίος εισέπραξε χωρίς νόμιμη αιτία (ΑΠ 338/2016 δημ. ΝΟΜΟΣ).

Από την εκτίμηση της χωρίς όρκο κατάθεσης του Προέδρου του Διοικητικού Συμβουλίου του εκκαλούντος – ενάγοντας- εναγομένου Ν.Π.Δ.Δ. της υπό στοιχείο Α αγωγής και της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα, που εξετάστηκε με την επιμέλεια του εφεσίβλητου – εναγόμενου – ενάγοντος, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και των εγγράφων που επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι διάδικοι, τα οποία εκτιμώνται από το Δικαστήριο είτε για άμεση απόδειξη είτε για συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, εφόσον επιτρέπεται η απόδειξη με μάρτυρες, καθώς και από την εκτίμηση των διδαγμάτων της κοινής πείρας που Λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως (άρθρο 336 § 4 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Με την με αριθμό …/22- 12-2005 απόφαση του Δ.Σ. του εκκαλούντος Ν.Π.Δ.Δ εγκρίθηκε για πρώτη φορά η διακήρυξη ανοικτού δημόσιου Μειοδοτικού διαγωνισμού για την αγορά και τον εξοπλισμό κτιρίου για χρήση εργαστηρίων στο Νομό Θεσσαλονίκης σύμφωνα με το Π.Δ, 715/1979. Ο διαγωνισμός κηρύχθηκε άγονος ελλείψει προσφορών και επαναπροκηρύχθηκε με την με αρ. πρωτ. …/29-05- 2007 απόφαση του Προέδρου του Ε.Φ.Ε.Τ. Η συγκεκριμένη αγορά, προϋπολογισμού 1.700.000 € (συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α), εντάχθηκε στο Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Ανταγωνιστικότητας του Γ’ ΚΠΣ και επρόκειτο να συγχρηματοδοτηθεί από το ΕΤΠΑ κατά ποσοστό 65% και από εθνικούς πόρους κατά ποσοστό 35%. Καταληκτική ημερομηνία για την υλοποίηση και την πληρωμή του έργου, σύμφωνα με την με αριθμό …/13-09-2007 απόφαση της Ειδικής Γραμματείας για την Ανταγωνιστικότητα του Υπουργείου Ανάπτυξης ήταν η 31-12-2008. Κατά τα αναφερόμενα στη διακήρυξη, εκτός των άλλων, το κτήριο προοριζόταν για να στεγάσει τα εργαστήρια της Περιφερειακής Διεύθυνσης Κεντρικής Μακεδονίας του ΕΦΕΤ στο Νομό Θεσσαλονίκης, έπρεπε να είναι κατασκευασμένο σύμφωνα με τις κείμενες Πολεοδομικές διατάξεις, αυτοτελές και ανεξάρτητο είτε αυτοτελές τμήμα μεγαλύτερου κτηρίου ή κτηριακού συγκροτήματος, μπορούσε να είναι έτοιμο ή ημιτελές, σε κάθε περίπτωση όμως έπρεπε να παραδοθεί το αργότερο εντός εννέα μηνών μετά από την κατακύρωση του διαγωνισμού στον προσφεύγοντα και την υπογραφή της σύμβασης, με δυνατότητα παράτασης μέχρι και δύο μήνες για λόγους ανώτερης βίας. Ακόμη ο μειοδότης ήταν υπεύθυνος για την υποστήριξη του κτηρίου για τυχόν βλάβες που θα προκαλούνταν λόγω κακής κατασκευής για χρονική περίοδο τουλάχιστον δώδεκα μηνών από την παραλαβή του κτηρίου χωρίς επιπλέον κόστος ενώ η γενόμενη προσφορά του μπορούσε να καλύπτει μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από το παραπάνω.

Περαιτέρω, ταυτόχρονα με το συμβόλαιο αγοράς θα υπογραφόταν σύμβαση συντήρησης, διαχείρισης και τεχνικής υποστήριξης του συνόλου του έργου χρονικής διάρκειας τουλάχιστον δώδεκα μηνών και οι ανωτέρω υπηρεσίες θα παρέχονταν δωρεάν. Η διαδικασία παραλαβής του ακινήτου θα γινόταν, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 58 του Π.Δ. 715/1979, από τριμελή επιτροπή που θα όριζε το εκκαλούν Ν.Ν.Δ.Δ και στο φάκελο του υποψηφίου πωλητή θα έπρεπε να περιλαμβάνονται, εκτός των άλλων, όλες οι εκδοθείσες άδειες (π.χ. οικοδομική Άδεια) και κάθε άλλη σχετική Άδεια, που είναι απαραίτητη για τη λειτουργία του κτηρίου και υπεύθυνη δήλωση στην οποία να αναφέρεται από τον υποψήφιο πωλητή ότι στο συντομότερο διάστημα θα προσκομίσει όποιο άλλο έγγραφο απαιτήσει η εποπτεύουσα αρχή (βλ. παραγράφους 1.4, 1.6.1, 1.6.2, 1.9, 1.10, 3.2.9 και 4.3.3.1 της παραπάνω απόφασης).

Στον κατά τα ανωτέρω προκηρυχθέντα δημόσιο διαγωνισμό υποβλήθηκε μία και μοναδική προσφορά με αρ. πρωτ. …/2-7-2007 από τον εφεσίβλητο, που ήταν κύριος ενός ακινήτου στην περιοχή Θέρμη του Νομού Θεσσαλονίκης. Στον φάκελο δε της προσφοράς που αυτός υπέβαλε περιλαμβανόταν, εκτός των άλλων, και υπεύθυνη δήλωσή του με την οποία δήλωνε ότι αν απαιτηθεί θα γίνει τροποποίηση της υφιστάμενης οικοδομικής άδειας ώστε να ανταποκρίνεται στις χρήσεις της διακήρυξης καθώς και φωτοαντίγραφο της οικοδομικής άδειας του ακινήτου, φωτοαντίγραφο κάτοψης, διάγραμμα κάλυψης, τομή κτηρίου, κάτοψη ισογείου, κάτοψη ισογείου με πρόταση διαμόρφωσης σε εργαστήρια, πρόταση διαμόρφωσης σε εργαστήρια κ.α.. .Ο φάκελος αποσφραγίστηκε από τη νομίμως συσταθείσα Επιτροπή Δημόσιου Μειοδοτικού διαγωνισμού, η οποία είχε οριστεί με τις Υπουργικές Αποφάσεις 2977/10-2-2006 και 1253/22-1 -2007.

Η ανωτέρω Επιτροπή συνεδρίασε εκ νέου στις 9-7-2007 και διαπίστωσε την έλλειψη ορισμένων δικαιολογητικών και την ανάγκη συμπλήρωσης και αποσαφήνισης ορισμένων από τα υποβληθέντα έγγραφα κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο από 9- 7-2007 (Δεύτερο) Πρακτικό αυτής» Προς τούτο κάλεσε τον εφεσίβλητο να συμπληρώσει τις ελλείψεις και να καταθέσει τα σχετικά δικαιολογητικά, θέτοντάς του προθεσμία είκοσι ημερών από τότε που ειδοποιήθηκε.

Ακολούθως η Επιτροπή συνεδρίασε στις 22-8-2007, προέβη στον έλεγχο και στην εκτίμηση των εγγράφων που προσκόμισε ο ενδιαφερόμενος και ζήτησε από τη νομική σύμβουλο του ΕΦΕΤ να αποφανθεί εάν το ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε πραγματικό και νομικό ελάττωμα. Ενώ συνεδρίασε και πάλι στις 23-8-2007, και αφού έλαβε υπόψη της τα προσκομισθέντα έγγραφα, μεταξύ των οποίων και η από 2-7-2007 Υπεύθυνη Δήλωση του ενδιαφερόμενου ότι σε περίπτωση που απαιτηθεί κάποιο συμπληρωματικό έγγραφο ή διευκρινίσεις θα προσκομιστούν άμεσα, καθώς και την προφορική απάντηση της νομικής συμβούλου ότι από τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου και τα σχετικά με αυτόν πιστοποιητικά δεν προκύπτει κάποιο κώλυμα, έκρινε ότι τα μέχρι το χρόνο εκείνο προσκομισθέντα δικαιολογητικά έγγραφα ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις του Διαγωνισμού , προέκρινε κατ’ αρχήν το ακίνητο ως κατάλληλο και ανέθεσε στην Επιτροπή Εκτιμητών της παρ. 2 του άρθρου 52Π.Δ. 715/79 την εξέταση και εκτίμηση του ακινήτου και την υποβολή αιτιολογημένης έκθεσης. Εν συνεχεία η Επιτροπή, προέβη στην παραλαβή και πρόσθετων δικαιολογητικών στις 3-9-2007, στις 17-9-2007 και στις 11-10-2007, κατόπιν υπόδειξης της νομικής συμβούλου του ΕΦΕΤ, στο πλαίσιο του συνεχίζομενου νομικού ελέγχου του ακινήτου. Ενώ με την με αριθμό …/12-09-2007 απόφαση του Δ.Σ. του Ε.Φ.Ε.Ε.Τ αποφασίστηκε η αποδοχή των δικαιολογητικών της τεχνικής και οικονομικής προσφοράς του μοναδικού προσφέροντος – εφεσίβλητου, η συγκρότηση της Επιτροπής Εκτιμητών για την εξέταση και εκτίμηση του κτιρίου και η έγκριση δαπάνης έναντι της συνολικής δαπάνης εκτίμησης του κτιρίου από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών.

Επιπροσθέτως, την 13-09-2007, εκδόθηκε και η με αριθμό …/3840/13-09- 2007 απόφαση της Ειδικής Γραμματείας για την Ανταγωνιστικότητα του Υπουργείου Ανάπτυξης, περί τροποποίησης της απόφασης ένταξης στο ΕΠΑΝ της πράξης «Ενίσχυση της υλικοτεχνικής υποδομής του ΕΦΕΤ- Φάση Β’ Αγορά και εξοπλισμός κτιρίων εργαστηρίων”, η οποία αφορούσε στην έγκριση υλοποίησης της πράξης σύμφωνα με επικαιροποιημένο Τεχνικό Δελτίο Έργου (ΤΔΕ) και στην τροποποίηση της αρχικής πράξης (υπ’ αριθμ. πρωτ. …/09-08-2005) στα εξής σημεία:

α) αύξηση του προϋπολογισμού του έργου από 3.450.000 € σε 4.728.000 € και

β) τροποποίηση των τεχνικών προδιαγραφών των ακινήτων ούτως ώστε να είναι ελκυστικότερη η κατάθεση προσφορών από υποψηφίους αναδόχους.

Η απόφαση ανέφερε ότι προβλεπόταν η αγορά δύο υφιστάμενων κτιρίων (ένα στο Νομό Αττικής και ένα στο Νόμο Θεσσαλονίκης) με πολεοδομική Άδεια και δυνατότητα αλλαγής της για εργαστηριακή χρήση και για την εγκατάσταση εργαστηριακού εξοπλισμού. Σε περίπτωση, δε, που δεν τηρούνταν οι όροι της αποφάσεως και της ισχύουσας νομοθεσίας, προβλεπόταν ότι ο Ε.Φ.Ε.Τ θα υποχρεούτο να επιστρέφει το σύνολο της μεταφερθείσας χρηματοδότησης.

Μετά ταύτα, δυνάμει της με αρ. πρωτ. …/16-10-2007 απόφασης του Υπουργού Ανάπτυξης με θέμα «Έγκριση Αγοράς Κτηρίου στο Νομό Θεσσαλονίκης για τη στέγαση των εργαστηρίων του Ε.Φ.Ε.Τ.» εγκρίθηκε η αγορά κηρίου στο Νομό Θεσσαλονίκης για το σκοπό αυτό, αντί συνολικής αξίας 1.700.000 €, που θα καλυπτόταν από τις πιστώσεις του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων 2007 και συγκεκριμένα, του έργου με κωδικό …. Έπειτα, εκδόθηκε η αρ. πρωτ. …/31- 12-2007 απόφαση του Υπουργού Ανάπτυξης, δια της οποίας συγκροτήθηκε η Επιτροπή Εκτιμητών, έργο της οποίας θα ήταν η εκτίμηση του προσφερόμενου κτηρίου στο Δήμο … του Νομού Θεσσαλονίκης από απόψεως υγιεινής, καταλληλότητας και επάρκειας για το σκοπό που προοριζόταν σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και τους όρους της διακήρυξης. Η εν λόγω Επιτροπή έπρεπε να ολοκληρώσει το έργο της εντός δέκα (10) εργασίμων ημερών, λόγω συνδρομής επείγουσας περίπτωσης. Την 22-01-2008, η Επιτροπή Εκτιμητών συνεδρίασε και σύμφωνα με το σχετικό Πρακτικό κατέληξε στα εξής συμπεράσματα: «Η οικοδομική Άδεια του κτιρίου εξεδόθη το έτος 2001 και έχει δοθεί για χρήση βιοτεχνίας ενδυμάτων.

Συνιστάται στον Ε.Φ.Ε.Τ:

α) η περαιτέρω διερεύνηση της αλλαγής χρήσης του κτιρίου, ειδικότερα στο πλαίσιο του υπό μελέτη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου …,

β) η ρύθμιση της κατανομής των κοινοχρήστων δαπανών του ακινήτου και η δυνατότητα κατασκευής μηχανοστασίου, λεβητοστασίου, δεξαμενής καυσίμων και κλιματιστικών μηχανισμών σε υπόγειο χώρο του κτιρίου.

Σύμφωνα με τα παραπάνω το προσφερόμενο ακίνητο κρίνεται ως κατάλληλο από υγειονομικής πλευράς και όσον αφορά στις απαιτήσεις επάρκειας και καταλληλότητας που τίθενται στη διακήρυξη.»

Περαιτέρω, συντάχθηκε η με αριθμό …/28-01-2008 Έκθεση Εκτίμησης του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε), κατ’ άρθρο 22 § 2 του Ν. 2753/1999, η οποία αφορά στην εκτίμηση του προσφερόμενου ακινήτου κατά την 15-01- 2008. Κατά την εν λόγω έκθεση, για τη σύνταξη της οποίας ελήφθησαν υπόψη η κείμενη νομοθεσία, τα κάθε μορφής αντικειμενικά στοιχεία που μπορεί να επηρεάσουν την αξία του ακινήτου, καθώς και οι αρχές αποτιμητικής που ακολουθεί το Σ.Ο.Ε., διαπιστώθηκε ότι από Πολεοδομικής απόψεως το αγροτεμάχιο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως του Δήμου … και εκτός ζώνης και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα, με τους όρους και περιορισμούς που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση και ειδικότερα με βάση τα ΦΕΚ 538Δ/17- 10-1978, 137Δ/27-03-199Τ, 432Δ/11-07-1991 και 710Δ/ 1985 για ανέγερση βιοτεχνικών αποθηκών (χρήση γης «γενική κατοικία”).

Επίσης, διαπιστώθηκε ότι το κτίριο ήταν αποπερατωμένο, αποτελείτο από υπόγειο, ισόγειο και δύο (2) ορόφους και κατασκευάστηκε σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. …/2001 οικοδομική Άδεια της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης. Επιπλέον, στην ως άνω έκθεση αναγραφόταν ότι το κτίριο θα διαμορφωθεί εσωτερικά με βάση την τεχνική έκθεση και περιγραφή εργασιών εσωτερικής διαμόρφωσης προσφερόμενου κτηρίου και το σχέδιο κάτοψης που τη συνοδεύει, σύμφωνα με τις ανάγκες του Ε.Φ.Ε.Τ και την αναλυτική συγγραφή υποχρεώσεων και η συνολική αξία του ακινήτου εκτιμήθηκε στο ποσό των 1.713.000 € (1.300.000 € κτηριακή ενότητα και 413.000 € διαμερισμά- τωση και διαμόρφωση). Επιπροσθέτως, στο με αρ. πρωτ. …/28-01 -2008 έγγραφο του Τμήματος Νομικής Υποστήριξης της Κεντρικής Υπηρεσίας του Ε.Φ.Ε.Τ προς την Περιφερειακή Διεύθυνση Κεντρικής Μακεδονίας του φορέα αναγράφεται ότι, κατόπιν αιτήματος της Επιτροπής Μειοδοτικού Διαγωνισμού για την αγορά του κτιρίου, οι νομικοί τίτλοι του ακινήτου που περιγράφεται στο με αριθμό …/ 22-04-2005 συμβόλαιο και ανήκει στον … του … είναι σε πλήρη νομική τάξη και είναι πλήρως απαλλαγμένο από κάθε νομικό ελάττωμα μέχρι της ημερομηνίας που φέρουν τα πιστοποιητικά του Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείου ….

Κατόπιν όλων των ανωτέρω διαδικασιών, η αρμόδια Επιτροπή Μειοδοτικού Διαγωνισμού, σε συνεδρίασή της την 28-01-2008 πρό- τεινε προς το ενάγον Ν.Π.Δ.Δ, ως γνωμοδοτικό όργανο, την κατακύρωση του αποτελέσματος του κατά τα προαναφερθέντα διακηρυχθέντος διαγωνισμού στον μοναδικό προσφέρο- ντα (εφεσίβλητο), και την αγορά του προσφερομένου από αυτόν κτιρίου που βρίσκεται στο Δήμο … του Νομού Θεσσαλονίκης. Εν συνεχεία, το Διοικητικό Συμβούλιο του Ε.Φ.Ε.Τ, μετά από εισήγηση του Γενικού του Διευθυντή, με την με αριθμό …/30-01-2008 απόφασή του, κατακύρωσε το αποτέλεσμα του ως άνω διαγωνισμού στον εναγόμενο και εξουσιοδότησε τον Πρόεδρο του για την υπογραφή κάθε σχετικού εγγράφου. Ακολούθως, δυνάμει του με αριθμό …/ 18-04-2008 συμβολαίου αγοραπωλησίας οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Αθηνών, …, το οποίο καταχωρήθηκε νόμιμα την 16-05-2008 στο Κτηματολογικό Γραφείο …, με αριθμό καταχώρισης 5.556 (βλ. το με αρ. πρωτ. …/16-5-2008 Πιστοποιητικό καταχώρησης εγγραπτέας πράξης) ο εφεσίβλητος πώλησε και μεταβίβασε κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή προς το εκκαλούν, έναντι του τιμήματος του 1.700.000 €, το κάτωθι περιγραφόμενο ακίνητο:

Μία αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου με ΚΑΕΚ … (αυτοτελή και διηρημένο ισόγειο βιοτεχνικό χώρο) με το χαρακτηριστικό στοιχείο εσωτερικής αρίθμησης του ισογείου «Τμήμα Α”, μικτού εμβαδού 745 τ.μ. και καθαρού εμβαδού 700 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του αγροτεμαχίου και των λοιπών κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων 92/1000 εξ αδιαιρέτου, κείμενη επί ενός βιοτεχνικού κτηρίου, αποτελούμενου από υπόγειο, ισόγειο και δύο (2) ορόφους άνωθεν του ισογείου, το οποίο κτίστηκε δυνάμει της με αριθμό …/11-6-2001 οικοδομικής Άδειας της Δ/νσης Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Θεσσαλονίκης σε ένα αγροτεμάχιο εκτάσεως 7.757,66 τ.μ., κείμενο στην εποικισθείσα κτηματική περιοχή του αγροκτήματος … του ομώνυμου Δήμου του Νομού Θεσσαλονίκης, πρώην της Κοινότητας … και επί αγροτικής και διανοιχθείσας οδού.

Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία εμφαίνεται μεταξύ των κεφαλαίων αλφαβητικών στοιχείων Α-Β-Γ-ΔΕ-Ζ-Η-Θ-Ι-Κ-Α στην κάτοψη του ισογείου που έχει προσαρτηθεί στην με αριθμό …/30-11-2001 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης και συνορεύει γύρωθεν με διανοιχθείσα οδό, με ακάλυπτο οικόπεδο του αγροτεμαχίου, με το υπό στοιχείο «Τμήμα Β» του ιδίου ισογείου ορόφου και με ακάλυπτο χώρο του αγροτεμαχίου. Το αγροτεμάχιο βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Δήμου … Θεσσαλονίκης, εκτός ζώνης 500 μ. από τον οικισμό, είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και συνορεύει βορειοδυτικά με διανοιχθείσα οδό, βορειοανατολικά με εξωτερική περίβολο και περίφραξη στρατιωτικού αεροδρομίου ΣΕΔΕΣ, Νοτιοανατολικά με αγροτικό δρόμο και Νοτιοδυτικά με το με αριθμό 1501 αγροτεμάχιο (επιπλοποιία …).

Επιπροσθέτως, οι διάδικοι με την προαναφερόμενη σύμβαση αγοραπωλησίας συμφώνησαν, μεταξύ άλλων, και τα εξής:

α) Το τίμημα συμφωνήθηκε να καταβληθεί από τον αγοραστή σε δύο (2) άτοκες δόσεις, της πρώτης, ποσού 680.000 €, καταβλητέας εντός ενός (1) μη-νός από την υπογραφή του συμβολαίου και την καταχώρισή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και της δεύτερης, ποσού 1.020.000 €, καταβλητέας με την οριστική παραλαβή του ακινήτου μέχρι την 30-10-2008,

β) Σε περίπτωση διαπιστώσεως τυχόν κακοτεχνιών ή ελλείψεων ο αγοραστής θα κατέβαλε το τίμημα, θα έτασσε εύλογη προθεσμία στον πωλητή για την αποκατάστασή τους και μετά την πάροδο απράκτου της προθεσμίας θα τις αποκαθιστούσε ο ίδιος ο αγοραστής με δαπάνες του πωλητή,

γ) Ο πωλητής υποχρεούτο να διαμορφώσει και να αποπερατώσει την πωλούμενη οριζόντια ιδιοκτησία σύμφωνα με τη γενόμενη «πρόταση συμμόρφωσης σε εργαστήρια του Ε.Φ.Ε.Τ. υφιστάμενης αίθουσας» και το από 24-1-2008 έγγραφο περιγραφής και προϋπολογισμού των εργασιών του ηλεκτρολόγου μηχανικού, …, τα οποία αποτελούν αναπόσπαστο τμήμα της προαναφερόμενης Έκθεσης εκτίμησης του ΣΟΕ και γενικά σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της από 29-5-2007 διακήρυξης και να την παραδώσει στον αγοραστή μέχρι την 30-10-2008,

δ) Μέχρι την ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος ο αγοραστής δεν δικαιούνταν να κάνει χρήση της πωλούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

ε) ο ΕΦΕΤ δικαιούνταν να διορίζει μηχανικούς της εκλογής και της εμπιστοσύνης του, οι οποίοι θα παρακολουθούσαν εάν η κατασκευή γινόταν κατά τα συμφωνηθέντα, θα διαπίστωναν τυχόν κακοτεχνίες και θα απαιτούσαν τη διόρθωση και ανακατασκευή τους από τον πωλητή, ο οποίος υποχρεούτο να συμμορφώνεται προς τις υποδείξεις τους,

στ) Οι παροχές, οι εγγυήσεις και οι συνδέσεις με τις εταιρείες κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ και Εταιρείες Ύδρευσης) θα βάρυναν των πωλητή, ο οποίος και όφειλε να προβεί εμπροθέσμως στις απαραίτητες ενέργειες και στην κατάθεση των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Επίσης, ο ίδιος θα ήταν υπεύθυνος για την τήρηση των Πολεοδομικών και αστυνομικών διατάξεων,

ζ) Η παράδοση της πωλούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας θα γινόταν με την υπογραφή από αμφότερους του διαδίκους σχετικού πρωτοκόλλου παράδοσης και παραλαβής και

η ) Με την υπογραφή του πρωτοκόλλου παράδοσης και παραλαβής θα επιστρεφόταν η καταβληθείσα εγγυητική επιστολή στον πωλητή και θα αντικαθίστατο συγχρόνως από αυτόν με εγγυητική επιστολή καλής λειτουργίας της οριζοντίου ιδιοκτησίας σε ποσοστό 5% του συνολικού τιμήματος, η οποία θα ίσχυε για δώδεκα (12) μήνες και θα επιστρεφόταν από τον αγοραστή προς των πωλητή μετά τη λήξη του δωδεκάμηνου και την εκκαθάριση του συνόλου των τυχόν απαιτήσεων των συμβαλλόμενων.

Μετά την οριστική παραλαβή του ακινήτου και για δώδεκα (12) μήνες ο πωλητής ανέλαβε την υποχρέωση να διορθώνει και αποκαθιστά κάθε βλάβη, έλλειψη ή φθορά που δεν οφείλεται σε κακή χρήση αλλά σε υπαιτιότητά του. Ο δε αγοραστής έπρεπε για το ίδιο χρονικό διάστημα για κάθε σχετική ζημία να απευθύνεται πρώτα στον πωλητή.

Στη συνέχεια, ο εφεσίβλητος ολοκλήρωσε τις συμφωνηθείσες εργασίες εμπροθέσμως και το εκκαλών Ν.Π.Δ.Δ. παρέλαβε το πωληθέν ακίνητο, πλήρως διαμορφωμένο δια της αρμόδιας Επιτροπής παρακολούθησης των εργασιών διαμόρφωσης και οριστικής παραλαβής του ακινήτου. Ειδικότερα, μεταξύ των μελών της εν λόγω Επιτροπής του εκκαλούντος και του εφεσιβλήτου υπεγράφη το από 30-10-2008 πρωτόκολλο, σύμφωνα με τοοποίο διαπιστώθηκε ότι η αποπεράτωση του έργου έγινε εμπρόθεσμα και η κατασκευή του έγινε σύμφωνα με τη μελέτη του ηλεκτρολόγου μηχανικού, … και της διπλωματούχου μηχανικού, …, όπως εγκρίθηκε την 17-07-2008 από τον Αντιπρόεδρο του Δ.Σ του Ε.Φ.Ε.Τ., …, έντεχνα και γενικά σύμφωνα με τις προδιαγραφές της από 29-05-2007 διακήρυξης.

Επίσης, διαπιστώθηκε ότι εκκρεμούσαν και δεν είχαν προσκομιστεί οι αδειοδοτήσεις του έργου, ήτοι:

α) Η οικοδομική Άδεια με τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο του Ε.Φ.Ε.Τ,

β) Άδεια Πυροσβεστικής Υπηρεσίας ή Βεβαίωςη μηχανολόγου μηχανικού ότι πληροί όλες τις προϋποθέσεις ώστε να λάβει Άδεια για τη μελλοντική χρήση του από τον Ε.Φ.Ε.Τ και

γ) Βεβαίωςη του φορέα Ύδρευσης και Αποχέτευσης της περιοχής ότι το όλο βιοτεχνικό συγκρότημα «…» στο οποίο στεγάζεται το εργαστήριο του Ε.Φ.Ε.Τ στο Νομό Θεσσαλονίκης είναι συνδεδεμένο με τα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης. Ωστόσο, η αρμόδια Επιτροπή του εκκαλούντος προέβη στην οριστική παραλαβή του έργου από τον εναγόμενο και του χορήγησε προθεσμία ενός (1) μηνός για να προσκομίσει τις ελλείπουσες αδειοδοτήσεις – βεβαιώσεις (βλ. προσκομιζόμενο και επικαλούμενο από διαδίκους σχετική, από 30-10-2008 πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής).

Ο εφεσίβλητος προσκόμισε εμπροθέσμως τα ζητηθέντα κατά τα ως άνω δι- καιολογητικά, πλην της οικοδομικής άδειας περί αλλαγής της χρήσης του ακινήτου από βιοτεχνικό χώρο σε χημικό εργαστήριο, ειδικότερα δε όσον αφορά την ως άνω υπό στοιχείο β’ελλείπουσα Άδεια προσκόμισε την από 13-11- 2008 βεβαίωση του ηλεκτρολόγου – μηχανικού … ότι πληροί τις προϋποθέσεις για την έκδοση πιστοποιητικού πυρασφαλείας σύμφωνα με το πδ 71/1988, όπως τα ανωτέρω προκύπτουν από τη με αριθμό …/30-01 – 2012 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του εκκαλούντος. Έπειτα, δυνάμει της με αριθμό …/05-02-2009 πράξης εξόφλησης τιμήματος του συμβολαιογράφου Αθηνών, …, το εκκαλούν κατέβαλε στον εφεσίβλητο το πιστωθέν τίμημα της ως άνω αγοραπωλησίας. Ενώ, ο εφεσίβλητος την 10- 11-2009 παρέδωσε στο εκκαλούν, κατά τη μεταξύ τους συμφωνία, την με αριθμό … εγγυητική επιστολή της Τράπεζας … ποσού 85.000 € (5% του τιμήματος της αγοραπωλησίας), για την καλή λειτουργία των όρων της παραπάνω σύμβασης. Από την παραλαβή του κτηρίου (30-10- 2008) το εκκαλούν εγκαταστάθηκε σε αυτό και λειτούργησε τα εργαστήριά του, για περίπου δύο έτη, μέχρι την 14-09-2010, οπότε με τη με αριθμό …/14-9-2010 απόφαση του ΔΣ του εκκαλούντος ανεστάλη η λειτουργία του εργαστηρίου στη Θεσσαλονίκη και αποφασίστηκε η ανάκληση των υπαλλήλων που το στελεχώνουν, αφού λήφθηκε υπόψη η ενημέρωση από τον Πρόεδρό του ως προς τα ζητήματα που έχουν προκύψει σχετικά με την αδειοδότηση λειτουργίας του εργαστηρίου του ΕΦΕΤ στη Θεσσαλονίκη (Άδεια για βιομηχανική χρήση και όχι εργαστηρίου) και την έλλειψη σχετικής Άδειας από τηνΠυροσβεστική Υπηρεσία. Ειδικότερα, με τη με αρ. πρωτ. …/07-01-2010 Έκθεση Αποτελεσμάτων Ελέγχου της Ειδικής Υπηρεσίας Διαχείρισης ΕΠΑΝ, η οποία αφορούσε στην κοινοτική συγχρηματοδότηση της αγοράς και διαμόρφωσης του ως άνω ακινήτου, μέσω του Επιχειρησιακού Προγράμματος Ανταγωνιστικότητας του Γ’ΚΠΣ, διαπιστώθηκε ότι η οικοδομική Άδεια του κτιρίου (ήτοι η με αριθμό …/2001 οικοδομική Άδεια της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης) δεν αναθεωρήθηκε ώστε να καλύπτει τις οικοδομικές εργασίες διαμόρφωσης των εργαστηρίων, συνολικής αξίας 413.000 €, σύμφωνα με τις ως άνω Έκθεση Εκτίμησης του Σ.Ο.Ε, όπως αυτές εκτελέστηκαν από τον εναγόμενο. Κατά συνέπεια, θεωρήθηκε ότι παραβιάστηκαν τα άρθρα 5 και 22 του Ν. 1577/1985 (Γ.Ο.Κ.) και το ποσό των 400.000 €, ήτοι η δαπάνη που προκύπτει από το τίμημα της ως άνω αγοραπωλησίας μείον την τιμή εκτίμησης της Έκθεσης του Σ.Ο.Ε. χωρίς της αξία των εργασιών διαμόρφωσης (1.700.000 € -1.300.000 € = 400.000 €) κρίθηκε μη επιλέξιμη για χρηματοδότηση από το ως άνω Πρόγραμμα και προτάθηκε να ανακτηθεί από το εκκαλούν Ν.Π.Δ.Δ, ως αχρεωστήτως καταβληθείσα προς αυτό (βλ. ιδίως σελ. 17, 18 και 22 της έκθεσης).

Ωστόσο, δεν προέκυψε ότι τελικώς η ως άνω πρόταση ανάκτησης της παραπάνω δαπάνης υλοποιήθηκε, δεδομένου ότι οι διάδικοι δεν προσκομίζουν κάποιο σχετικό έγγραφο από το οποίο να προκύπτει κάτι τέτοιο. Το εκκαλούν υπέβαλε εμπρόθεσμα αντιρρήσεις κατά της ανωτέρω έκθεσης, που όμως απορρίφθηκαν με την με αρ. πρωτ. …/12-03-2010 απόφαση του αρμοδίου οργάνου ελέγχου της Ειδικής Γραμματείας για την Ανταγωνιστικότητα (Ειδική Υπηρεσία Διαχείρισης Επιχειρησιακού Προγράμματος – Μονάδα Γ’ Επιτόπιων Επαληθεύσεων) και δόθηκε σ’ αυτό (εκκαλούν) προθεσμία να προσκομίσει στην ΕΥΔ ΕΠΑΕ την οικοδομική Άδεια των ανωτέρω εκτελεσθεισών εργασιών διαμόρφωσης των εργαστηρίων του στη Θεσσαλονίκη.

Ειδικότερα, το εκκαλούν ισχυρίστηκε ότι σύμφωνα με απαντητικό έγγραφο, της Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης δεν απαιτούνταν η έκδοση οικοδομικής Άδειας για μικρές εσωτερικές επισκευές. Σύμφωνα όμως με την ως άνω απορριπτική απόφαση, η Πολεοδομία δεν είχε ενημερωθεί πλήρως από το εκκαλούν για τη φύση και την έκταση των εργασιών, για τις οποίες απαιτείται πράγματι η έκδοση οικοδομικής αδείας.

Ακόμη το εκκαλούν ισχυρίστηκε ότι δεν απαιτείται ειδική Άδεια και συνεπώς ούτε και αναθεώρηση της υφιστάμενης για αλλαγή χρήσης, ισχυρισμός που απορρίφθηκε με το σκεπτικό ότι το εκκαλούν έπρεπε να είχε γνωστοποιήσει τις αλλαγές στην οικεία Πολεοδομική Υπηρεσία, που ήταν αρμόδια να προσδιορίσει εάν για τη νέα χρήση απαιτείται αναθεώρηση της υφιστάμενης οικοδομικής Άδειας ή έκδοση νέας οικοδομικής Άδειας.

Αεκτέον δε περαιτέρω ότι με το με αρ. πρωτ. …/19-1-2011 απαντητικό έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Πολεοδομίας/ Διεύθυνσης ΟΚΚ του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής βάσει του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου είναι αδύνατη η αλλαγή χρήσης του τμήματος του βιομηχανικού κτιρίου στο οποίο στεγάζονται τα εργαστήρια του εκκαλούντος στη Θεσσαλονίκη και η επίλυση του θέματος θα μπορούσε να εξεταστεί μόνο στο πλαίσιο νομοθετικής ρύθμισης.

Κατά τα προαναφερόμενα επομένως

α) Η Επιτροπή Διαγωνισμού γνωμοδότησε υπέρ της αποδοχής της προσφοράς, παρότι το προσφερόμενο κτήριο δεν είχε αδειοδοτηθεί αρμοδίως για χρήση μικροβιολογικού χημικού εργαστηρίου,

β) η συσταθείσα με την ΑΠ …/3- 12-2007 απόφαση του Υπουργού Ανάπτυξης Επιτροπή Εκτιμητών αν και όφειλε κατά την ανωτέρω ΥΑ να προβεί σε εκτίμηση του προσφερόμενου κτηρίου από άποψη υγιεινής, καταλληλότητας, επάρκειας για το σκοπό που προορίζεται σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και τους όρους της διακήρυξης, προέβη σε σύσταση προς το εκκαλούν να προβεί σε περαιτέρω διερεύνηση της αλλαγής χρήσης του κτηρίου, ειδικότερα στο πλαίσιο του υπό μελέτη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου …, ενώ έκρινε κατάλληλο το κτήριο από υγειονομικής πλευράς και όσον αφορά στις απαιτήσεις επάρκειας και καταλληλότητας που τίθενται στη διακήρυξη,

γ) το Δ.Σ του εκκαλούντος έλαβε τη με αριθμό …/30-1- 2008 απόφασή του για την κατακύρωση του διαγωνισμού στον εφεσίβλητο, αρκούμενο στην από 29-6-2007 υπεύθυνη Δήλωση του εφεσίβλητου, στην οποία αυτός δήλωνε ότι «εάν απαιτηθεί θα γίνει τροποποίηση της υφιστάμενης οικοδομικής Άδειας ώστε να ανταποκρίνεται στις χρήσεις της διακήρυξης» χωρίς να προβεί σε άλλον έλεγχο/ενέργειες σχετικά με το ζήτημα της αλλαγής χρήσης του κτηρίου,

δ) στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο συμφωνήθηκε ότι ο εφεσίβλητος υποχρεούται έως τις 30-10- 2008 (ήτοι του δόθηκε προς τούτο προθεσμία οκτώ μηνών μετά την κατάρτιση της σύμβασης) να διαμορφώσει και να αποπερατώσει την πωλούμενη οριζόντια ιδιοκτησία σύμφωνα με τη γενόμενη πρόταση συμμόρφωσης, σε εργαστήρια του ΕΦΕΤ υφιστάμενης αίθουσας και γενικά σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της διακήρυξης,

ε) η Επιτροπή Παραλαβής προέβη στην οριστική παραλαβή του ακινήτου στις 30-10-2008 παρότι διαπιστώθηκε ότι εκκρεμούσαν και δεν είχαν προσκομιστεί οι αδειοδοτήσεις του έργου, μεταξύ των οποίων και η οικοδομική Άδεια για τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο του Ε.Φ.Ε.Τ., θέτοντας στον εφεσίβλητο προθεσμία ενός μηνός για να την προσκομίσει,

στ) το εκκαλούν προέβη στην εξόφληση του υπολοίπου τιμήματος (1.020.000 €) παρότι δεν προσκομίστηκε η ανωτέρω Άδεια, προέβη δε στην ενέργειά του αυτή επειδή υπήρχε σχετική συμβατική υποχρέωση και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και πληρωμής του έργου, με καταληκτική ημερομηνία την 31-12- 2008, έπειτα από την οποία το έργο θα απεντασσόταν από το ΕΠΑΝ (βλ. την με αριθμό …/23-2- 2010 απόφαση του ΔΣ του εκκαλούντος, από την οποία προκύπτει ότι η παραλαβή των εργασιών ήταν αναγκαία λόγω του αυστηρού χρονοδιαγράμματος για την εκταμίευση του ποσού του τιμήματος από το Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης).

Σημειωτέον δε ακόμη ότι κατόπιν του με αρ. πρωτ. 671/11/ 22-12-2010 εγγράφου του εκκαλούντος προς το Σώμα Επιθεωρητών – Ελεγκτών Δημόσιας Διοίκησης (ΣΕΕΔΔ) αναφορικά με τα προβλήματα νόμιμης λειτουργίας του εργαστηρίου στη Θεσσαλονίκη, διενεργήθηκε έλεγχος, για τις διαδικασίες που τηρήθηκαν για την αγορά του επιδίκου ακινήτου και κατά το πόρισμα του ελέγχου έγινε δεκτό ότι τα συλλογικά όργανα του εκκαλούντος (ΔΣ, Επιτροπή Διαγωνισμού, Επιτροπή Εκτιμητών, Επιτροπή Παραλαβής) αν και διαπίστωσαν ότι το επίδικο κτήριο δεν ήταν αδειοδοτημένο για χρήση εργαστηρίου συνέχισαν τη διαδικασία κατακύρωσης και παραλαβής του, δεν αναζητήθηκαν ωστόσο πειθαρχικές ευθύνες λόγω παραγραφής (άρθρο 112 παρ. 1 Ν. 3528/2007 ως ίσχυε πριν από την αντικατάστασή του με το άρθρ. 2 Ν. 4057/2012, με την επιφύλαξη της παρ. 2 του ίδιου άρθρου) ενώ αντίγραφο της Έκθεσης αυτής διαβιβάστηκε και στο Πταισματοδικείο Θεσσαλονίκης ΙΣΤ’ Προανακριτικό Τμήμα στο πλαίσιο διενεργούμενης προκαταρτικής εξέτασης (για το περιεχόμενο και την πορεία της οποίας όμως δεν προ κύπτει κάτι περισσότερο).

Κατά τα ανωτέρω επομένως πράγματι το πωλούμενο ακίνητο είχε πραγματικό ελάττωμα, το οποίο έγκειται στο ότι δεν μπορούσε να λειτουργήσει ως χημικό εργαστήριο, καθώς κατά τις κείμενες Πολεοδομικές διατάξεις δεν ήταν δυνατή η αλλαγή της χρήσης του κτηρίου από βιομηχανική σε εργαστήρια.

Το γεγονός δε αυτό ήταν γνωστό στο εκκαλούν ήδη πριν από την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου και βεβαίως την καταχώρησή του στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, όπως προκύπτει από τα ως άνω αναλυτικώς αναφερόμενα και ιδίως από το ότι στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο τέθηκε προθεσμία στον εφεσίβλητο για να διαμορφώσει και να αποπερατώσει την πωλούμενη οριζόντια ιδιοκτησία σύμφωνα με τη γενόμενη πρόταση συμμόρφωσης σε εργαστήρια του ΕΦΕΤ υφιστάμενης αίθουσας και γενικά σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της διακήρυξης και ότι η Επιτροπή Παραλαβής προέβη στην οριστική παραλαβή του ακινήτου παρότι διαπίστωσε ότι δεν είχε προσκομιστεί η οικοδομική Άδεια για τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο του Ε.Φ.Ε.Τ., ζήτημα βεβαίως που δεν προέκυψε το πρώτον κατά το χρόνο εκείνο αλλά ήταν ήδη γνωστό, παρά ταύτα τα αρμόδια όργανα του εκκαλούντος προέβησαν στην κατακύρωση του διαγωνισμού στον εφεσίβλητο αντί να τον κηρύξουν άγονο και στην αγορά, του επίδικου ακινήτου για να επιτύχουν την εκταμίευση του τιμήματος από το Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης, καθώς το έργο συγχρηματοδοτούνταν από το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Ανταγωνιστικότητας του Γ’ ΚΠΣ κατά ποσοστό 65%.

Ορθώς επομένως εφάρμοσε και ερμήνευσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκανε δεκτό ότι το πωληθέν ακίνητο είχε πραγματικό ελάττωμα κατά τα ανωτέρω (και δεν έκρινε όπως εσφαλμένα ισχυρίζεται το εκκαλούν, ότι το πραγματικό ελάττωμα του κτηρίου αφορούσε στο ότι η οικοδομική Άδεια του κτηρίου αφορούσε σε βιοτεχνική χρήση) και ότι τούτο ήταν γνωστό στους νομίμους εκπροσώπους του εκκαλούντος και σε όλα τα παραπάνω συλλογικά του όργανα (Επιτροπή Διαγωνισμού, Επιτροπή Εκτιμητών, Επιτροπή Παραλαβής) τόσο πριν όσο και κατά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης αγοραπωλησίας, έκανε δε δεκτή ως βάσιμη στην ουσία την εκ μέρους του, εναγόμενου εφεσίβλητου προβληθείσα ένσταση ότι απαλλάσσεται της ευθύνης του για το πραγματικό αυτό ελάττωμα κατ’ άρθρο 537 παρ. 1 ΑΚ.

Και συνεπώς ο πρώτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο το εκκαλούν υποστηρίζει τα αντίθετα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία του. Πέραν των ανωτέρω όμως, κατά τα ως άνω εκτεθέντα, αν και δεν ήταν δυνατή η αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, ο εφεσίβλητος υποσχέθηκε στο εκκαλούν όχι μόνο πριν αλλά και κατά και μετά την κατάρτιση της σύμβασης αγοραπωλησίας ότι θα άρει το ελάττωμα και θα προβεί στην έκδοση της απαιτούμενης κατά το νόμο άδειας, υποχρέωση από την οποία δεν απαλλάσσεται παρότι η αδυναμία έκδοσης της απαιτούμενης άδεια ήταν καθολική (άρθρο 362 ΑΚ).

Ειδικότερα, εκτός του ότι με την προαναφερόμενη από 29-6-2007 υπεύθυνη δήλωση δήλωσε εγγράφως ότι εάν απαιτείτο θα γινόταν τροποποίηση της υφιστάμενης οικοδομικής άδειας του ακινήτου ώστε να ανταποκρίνεται στις χρήσεις της διακήρυξης, στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο συμφώνησε ότι θα διαμορφώσει και θα αποπερατώσει την πωλούμενη οριζόντια ιδιοκτησία σύμφωνα με τη γενόμενη πρόταση συμμόρφωσης σε εργαστήρια του ΕΦΕΤ υφιστάμενης αίθουσας και γενικά σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της διακήρυξης έως τις 30-10-2008 και επειδή δεν συμμορφώθηκε προς την υποχρέωσή του αυτή κατά την παραλαβή του κτηρίου από το εκκαλούν κατά την ως άνω ημερομηνία συνυπέγραφε με την αρμόδια Επιτροπή Παραλαβής του τελευταίου το από 30-10- 2008 πρωτόκολλο, με το οποίο διαπιστώθηκε, μεταξύ των άλλων ότι εκκρεμούσε και δεν είχε προσκομιστεί από αυτόν η οικοδομική άδεια με τον καθορισμό της χρήσης του χώρου ως χημικό εργαστήριο και του δόθηκε προθεσμία ενός (1) μηνός για να την προσκομίσει.

Και σύμφωνα με όσα αναλυτικώς εκτέθηκαν στην νομική σκέψη της παρούσας (σκέψη I) η μη τήρηση εκ μέρους του της παραπάνω παρεπόμενης υποχρέωσης που ανέλαβε συνιστά μορφή πλημμελούς εκπλήρωσης της παροχής, που κατ’ αρχάς γεννά υποχρέωση για αποζημίωση, και υπό εξαιρετικές μόνο προϋποθέσεις, όταν δηλαδή η μη εκπλήρωσή της συγκεκριμένης υποχρεώσεως ήταν για τον αγοραστή τόσο ουσιώδης, ώστε αυτός να μην έχει συμφέρον στη μερική ή στην καθυστερημένη εκπλήρωση, ή όταν εξαιτίας της πλημμελούς εκπληρώσεως ο αγοραστής δεν έχει συμφέρον στην παροχή, μπορεί να θεωρηθεί ότι πρόκειται για ολική υπαίτια μη εκπλήρωση της παροχής.

Πλην όμως στην προκειμένη περίπτωση δεν αποδείχτηκε ότι συντρέχουν (διαζευκτικά) οι ανωτέρω προϋποθέσεις ώστε το εκκαλούντα δικαιούται να υπαναχωρήσει από την επίδικη “ύμβαση κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 383 ΑΚ.

Συγκεκριμένα αν και με την προαναφερόμενη με αριθμό …/14-9-2010 απόφαση του Διοικητικού του Συμβουλίου ανεστάλη η λειτουργία του εργαστηρίου στη Θεσσαλονίκη και αποφασίστηκε η ανάκληση των υπαλλήλων που το στελεχώνουν (καθώς αρχικά το εκκαλούν εγκαταστάθηκε στο κτήριο και λειτούργησε σε αυτό τα εργαστήριά του μέχρι την ανωτέρω ημερομηνία), στη συνέχεια, από την 31-1-2012 , αυτό δυνάμει της με αριθμό 20/31-1-2012 απόφασης του Διοικητικού του Συμβουλίου επαναλειτούργησε το εργαστήριό του στο επίδικο ακίνητο και προχώρησε σε ενέργειες για τη διαπίστευσή του, όπως επιβεβαιώνεται από το με αρ. πρωτ. ΕΜΠ …/15-7-2014 έγγραφο της Διεύθυνσης εργαστηριακών ελέγχων του ΕΦΕΤ.

Μάλιστα η εν λόγω Διεύθυνση προχώρησε στις διαδικασίες διαπίστευσης και το εργαστήριο της Θεσσαλονίκης διαπιστεύτηκε το έτος 2013 κατά ΕΛΟΤ/ΕΝ 180 17025 (Πιστοποιητικό διαπίστευσης ΕΣΥΔ αρ. …/8-10-2013), ολοκληρώνοντας έτσι τις υποχρεώσεις του εκκαλούντος έναντι της Ειδική Υπηρεσίας Διαχείρισης της ΕΠΑΝ. Έκτοτε το επίδικο πωληθέν ακίνητο λειτουργεί ως εργαστήριο του ΕΦΕΤ ενώ στη συνέχεια στις 17-9-2015 υπήχθη στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 περί αυθαιρέτων επιτυγχάνοντας έτσι τη συνέχιση των εργαστηρίων του στο κτήριο για 30 έτη χωρίς την επιβολή προστίμων, και ναι μεν η υπαγωγή στις διατάξεις του Νόμου αυτού δεν συνιστά νομιμοποίηση και δεν υποκαθιστά την ελλείπουσα Πολεοδομική Άδεια, πλην όμως επιτρέπει την απρόσκοπτη χρήση του εργαστηρίου κατ’ αρχάς για διάστημα 30 ετών, χρονικό διάστημα που επαρκεί για την αντιμετώπιση των ζητημάτων που έχουν ανακύψει, ενδεικτικά με την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, όπως προτάθηκε και με το προαναφερόμενο από …/19 1-2011 απαντητικό έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Πολεοδομίας/Διεύθυνσης ΟΚΚ του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, Σημειωτέον μάλιστα ότι το εκκαλούν δεν κατέβαλε ούτε πρόστιμο για την υπαγωγή του αυτή παρά μόνο το τέλος υπαγωγής στις διατάξεις του Νόμου, ύψους 15 €.

Τέλος, όπως προεκτέθηκε, με τη με αρ. πρωτ. …/07- 01-2010 έκθεση Αποτελεσμάτων Ελέγχου της Ειδικής Υπηρεσίας Διαχείρισης ΕΠΑΝ, ως μη επιλέξιμη για χρηματοδότηση από το Γ’ΚΠΣ κρίθηκε μόνον η δαπάνη των 400. 000 € για τις οικοδομικές εργασίες διαμόρφωσης των εργαστηρίων, και όχι η συνολική δαπάνη της αγοράς του κτιρίου, και μάλιστα δεν προέκυψε καν ότι ανακτήθηκε το σχετικό ποσό.

Ορθώς επομένως εφάρμοσε και ερμήνευσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκανε δεκτό ότι η μη εκπλήρωση της παραπάνω παρεπόμενης υποχρέωσης που ανέλαβε ο εφεσίβλητος δεν ήταν για το εκκαλούν τόσο ουσιώδης ώστε να μην έχει πλέον συμφέρον στην καθυστερημένη εκπλήρωση, ή ότι εξαιτίας της πλημμελούς εκπληρώσεως το εκκαλούν δεν είχε συμφέρον στην κύρια παροχή, ήτοι στη μεταβίβαση σε αυτό της κυριότητας του ^επιδίκου ακινήτου, ούτως ώστε να πρόκειται για ολική υπαίτια μη εκπλήρωση και να δικαιούται αυτό να υπαναχωρήσει από την επίδικη σύμβαση πώλησης, αφού, παρά τα προαναφερόμενα, χρησιμοποιεί, απρόσκοπτα το κτήριο ως εργαστήριο από το έτος 2012 και εντεύθεν. Και συνεπώς ο δεύτερος λόγος της έφεσης, με τον οποίο το εκκαλούν υποστηρίζει τα αντίθετα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία του.

Περαιτέρω, το εκκαλούν, με την με αριθμό 198/23-02- 2010 απόφαση του Διοικητικού του Συμβουλίου, αποφάσισε την κατάπτωση της προαναφερόμενης εγγυητικής επιστολής καλής λειτουργίας, ποσού 85.000 €, που είχε καταθέσει σε αυτό ο εφεσίβλητους για τους κάτωθι (αναφερόμενους στην απόφαση) λόγους:

1) διότι δεν προέβη σε αναθεώρηση της υπάρχουσας οικοδομικής άδειας προκειμένου να συμπε- ριληφθούν σε αυτές οι αλλαγές που προήλθαν από τη διαρρύθμιση των χώρων του κτιρίου,

2) διότι δεν κατασκεύασε ράμπα για ΑΜΕΑ,

3) διότι δεν προέβη στην εγκατάσταση πιεστικού μηχανήματος για τη λειτουργία κλιματισμού και

4) διότι δεν προέβη στην στεγανοποίηση των παραθύρων και της εξωτερικής πόρτας που επικοινωνεί με τον χώρο που βρίσκονται τα όργανα ελέγχου, τα οποία πλημμύριζαν μετά από κάθε βροχόπτωση.

Στη συνέχεια, με την υπ’ αριθμ. πρωτ. …/26-02-2010 αίτησή του προς την Τράπεζα… το εκκαλούν αιτήθηκε να του καταβληθεί το ποσό της ως άνω εγγυητικής επιστολής, το σώμα της οποίας εγχείρησε στην Τράπεζα με το με αρ. πρωτ. …/04-03-2010 έγγραφό του.

Κατόπιν τούτων, το ανωτέρω ποσό κατατέθηκε από την Τράπεζα στον υπ’ αριθμ. … τραπεζικό λογαριασμό που τηρούσε το εκκαλούν στην Τράπεζα της Ελλάδος. Σημειωτέον, ότι η παραπάνω εγγυητική επιστολή ήταν πληρώτέα από την Τράπεζα με μόνη τη Δήλωση του εκκαλούντος περί καταπτώσεώς της, χωρίς καμία αντίρρηση ή ένσταση από μέρους της και δίχως να ερευνηθεί το βάσιμο της ασφαλιστέας με αυτήν απαιτήσεως (βλ. προσκομιζόμενο και επικαλούμενο από τους διαδίκους αντίγραφο της εγγυητικής επιστολής).

Κατά τα οριζόμενα στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, η ανωτέρω εγγυητική επιστολή θα δινόταν από τον εφεσίβλητο στο εκκαλούν μετά από την οριστική παράδοση – παραλαβή του κτηρίου με αντικείμενο την εξασφάλιση της καλής λειτουργίας της πωληθείσας οριζοντίου ιδιοκτησίας, θα ίσχυε για δώδεκα (12) μήνες και θα επιστρε- φόταν από τον αγοραστή (εκκαλούν) στον πωλητή (εφεσίβλητο) μετά τη λήξη του δωδεκαμήνου και την εκκαθάριση του συνόλου των τυχόν απαιτήσεων των συμβαλλομένων. Σε εκτέλεση της ανωτέρω συμφωνίας ο εφεσίβλητος προέβη στην έκδοση της με αριθμό …/07-11- 2008 εγγυητικής επιστολής, έκδοσης της Τράπεζα … για την καλή λειτουργία των όρων της ως άνω σύμβασης, χωρίς ωστόσο στο σώμα αυτής να αναγράφεται ότι ίσχυε για το χρονικό διάστημα των δώδεκα μηνών από την έκδοσή της. Σχετικά το εκκαλούν ισχυρίζεται ότι ως καλή λειτουργία του κτηρίου νοείται πρωτίστως η νόμιμη λειτουργία αυτού και συνεπώς και η έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής Άδειας.

Πλην όμως τούτο δεν αποτέλεσε αντικείμενο της συμφωνίας των διαδίκων, αλλά αντιθέτως, ενόψει του ότι ρητώς συμφωνήθηκε ότι η εν λόγω εγγυητική επιστολή θα χορηγηθεί μετά την παράδοση – παραλαβή του κτηρίου, γεγονός που προϋποθέτει βεβαίως ότι το κτήριο λειτουργεί νομίμως ως προς τη χρήση που προορίζεται (ανεξαρτήτως εν τέλει του ότι παραλήφθηκε παρότι δεν είχε εκδοθεί προηγουμένως η απαιτούμενη Πολεοδομική Άδεια και ότι δόθηκε προθεσμία ενός μηνός στον εφεσίβλητο για να προσκομίσει την Άδεια αυτή), καθίσταται σαφές, χωρίς να διαπιστώνεται κενό στη σύμβαση ή να γεννιέται αμφιβολία ως προς την έννοια των δηλώσεων βουλήσεως των μερών, ότι στην έννοια της «καλής λειτουργίας» του κτηρίου δεν περιλαμβάνεται και η έκδοση της απαιτούμενης Πολεοδομικής Άδειας αλλά αφορά σε βλάβες και φθορές που ανακύπτουν στο ακίνητο και δεν συνάδουν με τους κανόνες της οικοδομικής ενός τεχνικά άρτιου και λειτουργικού κτηρίου.

Περαιτέρω, αν και στο σώμα της εγγυητικής, επιστολής δεν περιλαμβάνεται ρητή πρόβλεψη ως προς τη διάρκειά της, τα μέρη προέβλεψαν ρητώς στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο ότι αυτή θα είναι ορισμένης διάρκειας και ότι θα επιστρεφόταν στον εφεσίβλητο μετά την εκκαθάριση του συνόλου των τυχόν απαιτήσεων.

Ακόμη συμφώνησαν ότι «μετά την οριστική παραλαβή του ακινήτου και για δώδεκα μήνες (12) μήνες ο πωλητής υποχρεούται όπως κατά το διάστημα αυτό διορθώνει και αποκαθιστά κάθε βλάβη, έλλειψη ή φθορά που δεν οφείλεται σε κακή χρήση, αλλά σε υπαιτιότητά του.

Ο δε αγοραστής για το ίδιο χρονικό διάστημα οφείλει για κάθε σχετική ζημία να απευθύνεται πρώτα στον πωλητή» (φύλλο 9° οπίσθια σελίδα του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου).

Ήτοι οι διάδικοι συμφώνησαν ότι εντός του προαναφερόμενου χρονικού πλαισίου των δώδεκα μηνών έπρεπε να επέλθει το γεγονός που δικαιολογούσε την κατάπτωση της εγγυητικής επιστολής και να ενημερωθεί σχετικά ο εφεσίβλητος προκειμένου να διορθώσει και να αποκαταστήσει την οποιαδήποτε τυχόν βλάβη ή φθορά είχε επέλ- θει από κακοτεχνία του κτηρίου, εφόσον δε προέκυπταν σχετικές απαιτήσεις κατά τα ανωτέρω, η εγγυητική επιστολή θα επιστρεφόταν μετά την εκκαθάρισή τους (και μετά την πάροδο του δωδεκαμήνου).

Πλην όμως από κανένα αποδεικτικό μέσο δεν προέκυψε ότι ο εφεσίβλητος ενημερώθηκε από το εκκαλούν εντός του δωδεκαμήνου αυτού ότι έπρεπε να προβεί στην τοποθέτηση πιεστικού μηχανήματος για να λειτουργήσει ο κλιματισμός και ότι έπρεπε να προβεί στην στεγανοποίηση των παραθύρων και της εξωτερικής πόρτας που επικοινωνεί με τον χώρο που βρίσκονται τα όργανα ελέγχου, παρά μόνον προκύπτει ότι υπήρξε εσωτερική αλληλογραφία μεταξύ των Υπηρεσιών του εκκαλούντος αναφορικά με τη ράμπα για ΑΜΕΑ (ζήτημα για το οποίο θα γίνει λόγος στη συνέχεια) και για την έλλειψη του πιεστικού μηχανήματος μετά την πάροδο του δωδεκαμήνου από την παραλαβή του κτηρίου (30-10-2008) και από την έκδοση της εγγυητικής επιστολής (7-11-2008) (βλ, το με αρ. πρωτ. …/16-11-2009 έγγραφο του Τμήματος Εργαστηριακών Ελέγχων του εκκαλούντος προς τη Δ/νση Εργαστηριακών Ελέγχων / Τμήμα Εποπτείας Εργαστηρίων), ενώ ουδόλως προκύπτει πότε διαπιστώθηκε το πρόβλημα ως προς τη στεγανοποίηση των παραθύρων και της εξωτερικής πόρτας (για το οποίο δεν γίνεται λόγος στο ανωτέρω έγγραφο), είναι δε διαφορετικό το ζήτημα της τυχόν ευθύνης του πωλητή για κακοτεχνίες του κτηρίου από το ζήτημα της διάρκειας ισχύος μίας εγγυητικής επιστολής ενώ πρέπει τέλος να επισημανθεί και ότι, όπως προκύπτει από το από 9- 6-2010 έγγραφο του εφεσίβλητου προς το εκκαλούν, που προσκομίζεται από το τελευταίο (εκκαλούν) χωρίς να αντιλέγει ως προς την αλήθεια των αναφερόμενων στο εν λόγω έγγραφο, εν τέλει ο εφεσίβλητος προέβη στην τοποθέτηση, του πιεστικού μηχανήματος και στη στεγανοποίηση των παραθύρων και της εξωτερικής πόρτας.

Τέλος, όσον αφορά την έλλειψη της ράμπας ΑΜΕΑ πέραν του ότι αν και κατά τα συμφωνηθέντα το εκκαλούν δικαιούνταν να διορίζει μηχανικούς της εκλογής και εμπιστοσύνης του για να παρακολουθούν εάν οι εργασίες εκτελούνται κατά τα προβλεπόμε- να στην προκήρυξη και να υποδεικνύουν στον πωλητή να προβαίνει στη διόρθωση και την κατασκευή τους οι εργασίες ολοκληρώθηκαν χωρίς να κατασκευαστή η ράμπα ΑΜΕΑ και στη συνέχεια, η αρμόδια Επιτροπή Παραλαβής του έργου που συστήθηκε από το εκκαλούν παραλαμβάνοντας το ακίνητο βεβαίωσε ότι οι εργασίες σε αυτό έγιναν έντεχνα και σύμφωνα με τους ορούς της διακήρυξης χωρίς να διατυπώσει επιφύλαξη ως προς την έλλειψη κατασκευής ράμπας ΑΜΕΑ.

Τέλος, όπως προκύπτει από το προαναφερόμενο από 9-6-2010 έγγραφο του εφεσίβλητου προς το εκκαλούν, που προσκομίζεται από το τελευταίο, η ράμπα δεν τοποθετήθηκε διότι υπήρξε διάσταση απόψεων μεταξύ των αρμοδίων οργάνων του εκκαλούντος ως προς το σημείο που έπρεπε να τοποθετηθεί, καθώς κατά τα επί λέξει αναφερόμενα στο έγγραφο αυτό, ο εφεσίβλητος απέστειλε συνεργείο για να τοποθετήσει τη ράμπα στη νότια πλευρά του κτηρίου, όπως είχε υποδειχθεί από την Επιτροπή παραλαβής του έργου επειδή η τοποθέτησή της στη βόρεια πλευρά του κτηρίου θα είχε ως συνέπεια την κοπή δέντρων και θάμνων, πλην όμως κατόπιν εντολής που δόθηκε από τον κύριο Ράλλη, ύστερα από επιθυμία των κων … και …, δεν επιτράπηκε η τοποθέτηση της ράμπας και το συνεργείο αποχώρησε μέχρι να αποφασιστεί αρμοδίως από το εκκαλούν σε ποια πλευρά θα πρέπει αυτή να τοποθετηθεί. Και τέλος ζητά από το εκκαλούν να τον ενημερώσει «για τις ενέργειες σχετικά με το θέμα της ράμπας». Και συνεπώς η μη τοποθέτηση της ράμπας δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του εφεσίβλητου αλλά στο ίδιο το εκκαλούν, το οποίο δεν όρισε στον εφεσίβλητο συγκεκριμένο χώρο για την κατασκευή της εντός του δωδεκαμήνου από παραλαβή του έργου και την έκδοση της εγγυητικής επιστολής.

Για όλους λοιπόν τους προαναφερόμενους λόγους δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για την κατάπτωση της Εγγυητικής επιστολής και συνεπώς το εκκαλούν κατέστη πλουσιότερο εις βάρος της περιουσίας του εφεσίβλητου κατά το ποσό των 85.000 €, το οποίο εισέπραξε χωρίς νόμιμη αιτία.

Ορθώς επομένως κατ’ αποτέλεσμα εφάρμοσε και ερμήνευσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε ότι το εκκαλούν οφείλει να καταβάλει στον εφεσίβλητο το ποσό των 85.000 € ως αχρεωστήτως καταβληθέν με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού και έκανε δεκτή την αγωγή του τελευταίου και συνεπώς, αφού αντικατασταθεί η αιτιολογία του με αυτήν της παρούσας, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος ο τρίτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο το εκκαλούν υποστηρίζει τα αντίθετα.Και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος προς εξέταση πρέπει να απορριφθεί η έφεση στο σύνολό της ως ουσιαστικά αβάσιμη.

Ακόμη, πρέπει το εκκαλούν μετά από την απόρριψη της έφεσης να καταδικαστεί στα δικαστικά έξοδα του εφε- σίβλητου για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματος του τελευταίου, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό της παρούσας (άρθρα 176, 183 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όχι όμως μειωμένα κατ’ άρθρο 22 παρ. παρ. 1 και 3 Ν. 3693/1957, δεδομένου ότι η δίκη δεν διεξήχθη από το εκκαλούν δια αντιπροσώπου του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΑΠ 589/2015, ΑΠ 1362/2013, όλες δημ. ΜΟΜΟΣ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.Δέχεται τυπικά και απορρίπτει κατ’ ουσία την έφεση κατά της με αριθμό 349/2018 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την τακτική διαδικασία.Καταδικάζει το εκκαλούν στα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των επτακοσίων πενήντα (750) ευρώ.Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα, στις 15 ου 2019 και δημοσιεύτηκε στον ίδιο πιο πάνω τόπο στις 16 Ιανουάριου 2020 χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.

Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ